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武汉律师*涉及新冠肺炎疫情的租赁合同解除问题

涉及新冠肺炎疫情的租赁合同解除问题

(一)律师意见:

租赁标的物因新冠肺炎疫情防控暂时无法使用的, 承租人是否解除合同,应考察合同期限、新冠肺炎疫情对合同履行的影响程度以及租赁物使用目的等因素综合判断,不宜仅以新冠肺炎疫情导致暂时无法使用租赁标的物为由解除合同。如受新冠肺炎疫情防控措施影响承租人不能使用租赁标的物,导致合同目的不能实现的,或者继续履行租赁合同对其明显不公,不能实现合同目的,可以解除合同。承租人主张解除合同,应履行通知义务。合同解除后,尚未履行的,终止履行,并及时向出租人返还所租赁的房屋。

新冠肺炎疫情期间,承租人逾期支付租金达到合同约定的解除条件时,出租人是否解除租赁合同要看逾期行为是否受疫情影响,合同目的能否实现,双方是否就逾期支付租金协商一致。如承租人逾期支付租金发生在疫情期间,并以疫情属于不可抗力进行抗辩,非恶意违约,且在疫情结束后补交房租的,出租人行使约定解除权很难得到裁判机关的支持。如双方就逾期支付租金事宜已经沟通并达成了减免或延期支付的一致意见后,承租人仍未按照新的约定支付租金的,出租人行使合同解除权的主张被裁判机关支持的可能性较大。如承租人在疫情发生前,就存在出租人可行使约定解除权的事由,则出租人在疫情期间可以行使合同解除权。

(二)法律和政策依据:

1.《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条及第一百一十八条;

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条;

3.最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知(法〔2019〕254号)第47条;

4. 湖北省高级人民法院民二庭《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》。


于新冠肺炎疫情不可抗力的责任免除问题

(一)律师意见:

鉴于新冠肺炎疫情属于不可抗力,债务人以新冠肺炎疫情不可抗力为由主张部分或者全部免除合同责任的,根据谁主张、谁举证的原则,应当由其提供新冠肺炎疫情与违约行为和损害结果之间因果关系的证据。如果新冠肺炎疫情系债务人违约行为的全部原因的,则债务人不负违约责任。如果新冠肺炎疫情系债务人违约行为的部分原因,即新冠肺炎疫情与债务人的原因共同构成违约损害发生的原因,则债务人按“原因与责任相比例”的原则承担相应部分的责任。

(二)法律和政策依据:

1.《中华人民共和国民法总则》第一百八十条;

2.《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条及第一百一十八条;

3. 湖北省高级人民法院民二庭《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》。


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